當前位置:服裝資訊 > 產業 > 市場下行時,開發商要親自入場開店嗎

市場下行時,開發商要親自入場開店嗎

市場好時,開發商偏向高確定性+高租金,直接租賃就行。個別品類市場非常好時,偏向親自下場撿錢,賽道對了,站在風口就可以。個別市場好,但開發商覺得自己去做又有門檻時,采用聯營或入股,一起分杯羹。

品牌商開店邏輯比較簡單,為了賺錢。也有個別特殊的,比如開個形象店,賺不賺錢不重要,氣勢得上來。開發商開店更樸實了,填鋪、做調信、賺錢。因為有著共同的賺錢目標,所以大家走到了一起。

開發商在運作時,通常有三大模式:租賃、聯營、自營。

市場好時,開發商偏向高確定性+高租金,直接租賃就行。個別品類市場非常好時,偏向親自下場撿錢,賽道對了,站在風口就可以。個別市場好,但開發商覺得自己去做又有門檻時,采用聯營或入股,一起分杯羹。

市場下行時,開發商偏向高確定性+合適的租金,錢不錢并不是最重要的,主要還是想過點簡單的生活。個別品類市場極度不好時,招不到商,只能親自下場做自營,把場子撐起來,讓其它商戶看到自己想經營好這個購物中心的決心。個別市場極度不好,自營門檻又高,通常采用聯營模式,兄弟,不用交租金,店鋪我也給你裝修好,你盡管來開,有賺錢分點就好了。

沒錯,現在就是市場行情不好時,到了開發商既要當裁判,又要下場踢球的時候。一些開發商可能去趟海南,看到那邊火熱的免稅市場,對內陸市場行情會有誤判,覺得現在還是高景氣度,希望做高確定性+高租金。邏輯也很簡單,基于自己立場展開的合理想象。提前看清市場的已經在思考,如何才有機會搶在別人面前先把項目做好,成功開起來。狼多肉少的時候,品牌商不夠用,追求高確定性,只會延緩項目進程。

開店是個技術活,以前站在岸上指手畫腳,真要下場就是做很多細活。大部分開發商很少真正涉及到開店運作,目前介入的深度以包裝商業街、市集這類販賣空間設計為主,里面消費內容還是通過招商出租獲取租金為主。

商業地產以主力店+中小商戶來構建,通過主力店號召力吸引中小商戶入場。早期商業地產的核心是:讓主力店快速入場。外圍一堆的中小商戶在等著。那時候主力店議價能力很強,數量少,開店又慢。就催生了開發商下場踢球。比如萬達先是入股了大洋百貨,大洋就到萬達廣場開了幾家店。后來一看,光入股話語權還是不夠大,就自己開萬千百貨了。萬達自營影城也是一樣邏輯,招不到商,咋怎?開家影城沒多少錢,就自己開。影城這種業務特別適合自營,重金砸硬件就可以拉開與競爭對手的差距,IMAX一到,幾乎摧枯拉朽,直接做到當地頭部。很多開發商熱衷于開影城,真賺錢,一出手就是IMAX、杜比等巨幕,比歐美國家影投公司有魄力。

開哪些

現在的情況是主力店、中小商戶都遇到困難,品類分布廣,涉及業態多,開發商就算有錢,想要滲透進場,要面對的問題非常多,需要有選擇的投。

有的項目超市難招,其實是條件談不攏居多,除非遇到真不適合開的。若真的太荒郊野外,還是等幾年再啟動,超市都不來,中小商戶更沒興趣。超市特點是租金低,免租期長。這都沒關系,至少有租金可以收。開發商自營超市失敗率在90%以上,包括找人買牌或代理。供應鏈整合、管理等玩法已經進入到一個新的階段,不再是以前超市行業起步時,擺好貨架,做幾個負毛利,就能賣出去的年代。開發商體系管理人員很難半夜跟去批發市場采購,更無法深入田間地頭。賺辛苦錢的行業,一旦有了惰性,基本沒有可能做好超市。一兩千萬扔出去,水花都看不到。

電影院物業可空著待招,可自營?,F在誰也不指望電影院能帶來多大的人流量,一千來萬的投資額可以用到更需要的地方??谡中星榻Y束了,再啟動電影院,出租、自營都不錯。電影院是開發商自營最成功的業態,只是時機問題。

知名品牌不愿意下沉、創新品牌無力擴張、百貨零售開不動、本地實力品牌不愿意開,才是難題。

品牌商無力或無想法,靠招商是招不動的。

要破冰就要代理、代銷、投資等多種方式靈活介入。

開發商自投的目的一定要想清楚,免得后面偏離了方向。只是臨時的填場,有填場的玩法,等市場恢復了,擇機退出;想要賺錢,就要考慮很多了。

開發商進入自營環節是否真的改變原有痛點,可以在非常時期獲得比品牌商經營更好的***?

開發商在做商業運營分析時,經常覺得品牌商這不好、那不行,應該怎么樣、怎么樣?真的下場介入,大部分開發商會發現對于品類行業認知度不一定夠,經營深度沒有很精細,市場判斷也不夠深刻。長期處于統籌線,跟下場貼身肉搏,從思維邏輯、攻防技能都發生較大改變。

開發商要進行鏈條再造,就要考慮:如現有團隊是否具備全面駕馭能力、是否具備***投資能力、能否引入合適人才分擔、供應鏈整合能力、成本管控、研發能力、設計能力等等,諸多環節,一環扣一環。

品牌商不做是因為鏈條再造或完善需要投錢,投資與***是否成正比未知,就只顧當下。就像早年影城不愿意開店,不愿意投IMAX等巨幕,后來看到萬達影城盆滿缽滿了,就敢開掛。開發商承接品牌商不想做的環節,就是承擔迷霧破局的***比。

開發商是個什么組織?

房子找代建、銷售找代理、招商找代理、物業找外包、做個促銷是企劃聯系活動公司來做的。

這個組織本身很輕,不愿意滲透到末端做重的,對應的人力配置結構基于統籌,具體工作由專業外包公司來執行。

所以,開發商能力越往末端延申越弱,它是有邊界的。

開發商在有錢的情況下,要介入末端,核心就是要找

投什么?

沒人開,又是需要的業態,自己投

消費者需要的,品牌商不愿意來的,自己投

可以選的話,投簡單的優于投復雜的,特別是超市,能不投,***不投。

開發商入場是一個投融管退的過程,前期重點在“投”,中期重點在“管”,后期核心就是“退出”。如果只是投資個三五百萬的事,沒那么復雜,拍腦袋決定就可以了,當體驗體驗生活。因為很可能研究了很多,花錢招了一幫人,還是不知道怎么投。只要是對商業有益、對消費者有益,投了都是對的。大部分人在于不知道怎么“管”,以及沒考慮怎么“退”。

商業變現無非整體出售、股權出售、店鋪轉讓等等,比如某開發商的自營電影院通過賣給橫店影視進行變現。有的店,成熟后,股份分別讓原創始人回購以及出售給外部投資人。好的品牌,運作成功后,不擔心退出問題。特別是當地有號召力的品牌,那么長時間的積累,只要創始人不涉黃賭毒,沒有非理性跨區域運作,失敗概率很小的。

開發商這個過程中占用了資金,只要操作得好,退出時***率并不一定差。

商業的本質就是為消費者生存結構進行再匹配,構建出一種更好的生存結構去替代原來差的生存結構,讓消費受眾實現更美好生活的過程。一個商業項目一定要改善目標輻射區域一定的痛點,讓區域民眾有自豪感或幸福感,它是衡量整體投入是否能夠得到***的核心重點。與其很勉強做一個毫無亮點的項目,不知道什么時候就人跡罕至,不如再加把火,讓它燒得更旺。

網站編輯:丁豆豆

樂趣熱文

快訊

熱榜

日韩区高清在线》无删减